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Gebäudeversicherung zahlt nicht – Hilfe vom Fachanwalt für Versicherungsrecht

Aktualisiert am 13.03.2019, 12:24 Uhr, durch RA Gregor Samimi

Die Gebäudeversicherung will nicht zahlen – was kann ich tun ?

Als Immobilienbesitzer hofft man, eine gute Investition getätigt zu haben. Jedoch ist eine Immobilie auch immer Risiken ausgesetzt, die zu Schäden am Objekt führen können und damit auch einen evtl. großen finanziellen Schaden verursachen, wie z. B. ein Wasserrohrbruch. Die wirtschaftlichen Folgen können immens sein und ein Immobilienbesitzer muss sich dagegen versichern. Neben Wasserschäden sind auch Sturm, Hagel oder Feuer Risiken, die schnell zu kostspieligen Beschädigungen am Objekt führen können. Das Versicherungsrecht und die Verträge regeln hier den Umfang und die Schadensfälle, die über die Versicherung gedeckt werden.

Gerade bei größeren und teuren Schäden gibt es jedoch häufig Probleme mit der Gebäudeversicherung, die im Schadensfall nicht zahlen will oder oder eben nur Teilleistungen erbringen will. Bei der Klärung der Zuständigkeit und der Regulierung sind neben dem individuellen Versicherungsvertrag auch die Regelungen aus dem Versicherungsrecht des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG). 

Grundsätzlich zahlt eine Gebäudeversicherung bei Schäden an der versicherten Immobilie und ihrem festen Inventar. Zum festen Inventar zählen fest verbaute Elemente, wie z. B. fest montierte Fußböden, Sanitäreinrichtungen im Bad oder Heizkörper. Für loses Inventar hingegen, wie z. B. Möbel, ist die Hausratsversicherung zuständig. Die Gebäudeversicherung deckt in ihrer Grundausführung zunächst einmal folgende drei Schäden ab, die in jedem Tarif mindestens enthalten sein sollten: 

Feuerschäden – was ist versichert ? 

Die Gebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die durch Brand, Explosionen oder Blitzeinschläge entstehen. Beispiele sind hier z. B. Feuerschäden, die durch defekte Gasleitungen entstehen, aber auch z. B. ein implodierender Fernseher. Ein Brand richtet oft große Schäden an, sie entstehen nicht nur durch sorgloses Verhalten des Menschen, oft sind technische Defekte der Auslöser oder ein Brand entsteht durch sich selbst entzündende Materialien. 

Wasserschäden – was ist versichert ? 

Hiermit sind alle Schäden gemeint, die durch defekte Wasserleitungen im Haus entstehen, wie z. B. ein Wasserrohrbruch oder eine geplatzte Leitung aufgrund von Frost. Versichert sind dabei alle Schäden, die in Zusammenhang mit zu- und abführenden Wasserleitungen stehen, aber auch durch das Heizungssystem mit seinen gesamten Leitungen ausgelöst werden. Ebenfalls abgedeckt sind Wasserschäden, die durch Wärmepumpen oder Klimasysteme und Wasserschäden durch Spül- oder Waschmaschinen entstehen. 

Sturmschäden – was ist versichert ? 

Sturmschäden oder auch Hagelschäden am Haus, die diese Versicherung abdeckt, sind z. B. abgedeckte Dächer oder Beschädigungen am Dach oder Schornstein. Auch Schäden, die z. B. durch umfallende Bäume am Haus entstehen, sind abgedeckt. Allerdings setzt ein Versicherungsfall eine Sturmstärke von mindestens 8 voraus. Anders bei Hagelschäden, hier ist der Schaden immer von der Gebäudeversicherung gedeckt. Die Versicherung kommt auch für Folgeschäden auf, die etwa durch ein vom Sturm beschädigtes, undichtes Fenster entstehen können. 

Welche Schäden werden nicht reguliert ? 

Grundsätzlich kommt eine Gebäudeversicherung nur für Schäden am fertiggestellten Gebäude auf. befindet sich das Objekt noch im Bau, sind andere Versicherungen zuständig, wie z. B. eine Feuerrohbauversicherung. 

Auch bei Feuerschäden, die durch selbst entzündete Feuerstellen entstehen, wie z. B. beim Kamin oder dem Herd, springt die Gebäudeversicherung nicht in jedem Fall ein. Ebenfalls nicht übernommen werden teilweise Leitungsschäden nach einem Blitzeinschlag an Antennen, elektrischen Leitungen oder Telefonleitungen. 

Sturmschäden werden nur bei einer Windstärke von mindestens 8 übernommen. Bei Sturmschäden, die durch geringere Sturmstärken entstehen, zahlt die Versicherung also nicht. Auch werden keine Schäden übernommen, die durch bereits vorher defekte Fenster bei einem Sturm entstehen. 

Bei Wasserschäden sind nur die durch das Wassersystem des Hauses entstehenden Schäden abgedeckt. Nicht inbegriffen sind Schäden durch Grundwasser, Überschwemmungen etc. die durch natürliche Effekte entstehen. Hausbesitzer, die spezielles Mobiliar besitzen, das mit Wasser gefüllt ist, wie z. B. ein Wasserbett oder ein Aquarium, sollten deshalb darauf achten, dass diese Objekte mitversichert werden. 

Beschädigungen am Haus, die in Ausnahmezuständen entstehen, wie z. B. einem Krieg, Bürgeraufstand etc., sind ebenfalls von der Gebäudeversicherung ausgeschlossen. 

Gebäudeversicherung zahlt nicht – Schäden werden nicht reguliert wegen Unterversicherung 

Auch die Entwicklung der Immobilienwerte hat einen Einfluss auf die Übernahme von Schäden durch die Versicherung. Hat die Immobilie im Schadensfall einen deutlich höheren Wert als bei Abschluss der Versicherung und damit der damaligen Versicherungssumme, kann ein Fall der Unterversicherung eintreten. 

Die Versicherung muss nur Schäden im Verhältnis zur vereinbarten Versicherungssumme begleichen, laut § 75 des Versicherungsgesetzes. Die Versicherungssumme sollte also zum Wert der Immobilie passen und sollte ggf. auch angepasst werden. Dies gilt vor allen Dingen auch dann, wenn im Laufe der Zeit bauliche Änderungen oder Ergänzungen vorgenommen werden, die den Wert der Immobilie steigern, wie z. B. ein Anbau. Es kann allerdings auch ein Unterversicherungsverzicht mit der Versicherung im Vertrag vereinbart werden, der diesen Fall ausschließt. Dann werden Schäden auch reguliert, wenn sie die vereinbarte Versicherungssumme übersteigen. 

Ein Versicherungsnehmer ist jedoch oftmals nicht in der Lage, die notwendige Versicherungssumme richtig einzuschätzen. Er ist hier auf eine fachkundige Beratung der Versicherung angewiesen oder er muss von der Versicherung darauf hingewiesen werden, daß ein Sachverständiger hinzuzuziehen ist. Bleibt diese Aufklärung durch die Versicherung aus, kann sie im Schadensfall einen Fall von Unterversicherung nicht geltend machen. 

Lehnt ihre Versicherung eine Kostenübernahme eines Schadens wegen Unterversicherung ab, sollten Sie anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen. Auch eine Versicherung hat Pflichten und kann Fehler machen. Vielleicht wurden Sie falsch beraten oder die Versicherung hat es versäumt, Sie ordnungsgemäß aufzuklären. Ein spezialisierter Rechtsanwalt kann dies prüfen und ggf. Fehler im Vorfeld des Versicherungsabschlusses aufzeigen. 

Gebäudeversicherung zahlt nicht – Schäden werden nicht reguliert wegen Verletzung der Obliegenheiten 

Oftmals verweigert die Gebäudeversicherung die Übernahme von Schäden und macht die Verletzung von Obliegenheiten durch den Versicherungsnehmer geltend. Hierbei geht es um die Verletzung von Regeln aus dem Versicherungsvertrag, an die sich der Versicherungsnehmer halten muss. beruft sich die Versicherung auf so einen Fall, kann sie die Schadensregulierung verweigern, Zahlungen kürzen oder den Vertrag mit dem Versicherungsnehmer beenden. Häufig sind Fälle, in denen die Versicherung dahingehend argumentiert, dass der Versicherungsnehmer eine nachträgliche Gefahrenerhöhung nicht gemeldet hat. Dies kann z. B. vorliegen, wenn das Wohngebäude auch als Herberge genutzt wird, durch Zimmervermietung z. B., und dies dem Versicherer nicht bekannt war.

Die Obliegenheiten des Versicherungsnehmers sind oft Gegenstand der Auseinandersetzungen zwischen Versicherer und Versicherungsnehmer im Schadensfall. Obliegenheitspflichten sind im Versicherungsvertrag oft schwer verständlich formuliert und auch in konkreten Fällen der Auseinandersetzung ist die Interpretation oft nicht eindeutig. Hier hilft ein erfahrener Anwalt, sie und Ihre Interessen kompetent und auf Augenhöhe mit der Versicherung, zu vertreten. 

Denn auch nach Eintritt eines Streitfalls gibt es Pflichten für den Versicherungsnehmer, insbesondere seine Mitwirkungspflicht. Diese verlangt, zu der Aufklärung des Falles beizutragen und mit allen notwendigen Auskünften zum Hergang des Geschehens und evtl. der Herausgabe von Unterlagen dazu beizutragen. Auch ist der Versicherungsnehmer verpflichtet, den Schaden zeitnah zu melden und ggf. die Schadenssituation unberührt zu lassen, bis ein Sachverständiger den Fall begutachten kann. 

Im Falle einer Zahlungsverweigerung durch den Versicherer sollte man sich nicht damit abfinden und einen Fachanwalt einschalten. Oftmals ist die Ablehnung fehlerhaft begründet oder es gibt fehlerhafte Aussagen zur Sachlage des Schadens. Auch gibt es auf Seiten des Versicherers Pflichten und auch Regeln, die er zu beachten hat. Hier kann ein erfahrener Fachanwalt wirkungsvoll eingreifen und Ihnen zur Seite stehen. 

Gebäudeversicherung zahlt nicht – Schaden wird nicht reguliert wegen grober Fahrlässigkeit 

Grobe Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers wird gerne angeführt von Seiten der Versicherung, um eine Zahlung zu vermeiden. Was allerdings eine grobe Fahrlässigkeit ist, ist im individuellen Fall zu prüfen und selten unstrittig. Im Falle einer groben Fahrlässigkeit kann der Versicherer die Zahlung verweigern oder Zahlungen kürzen, handelt es sich hingegen um ein einfache Fahrlässigkeit, ist er zur vollen Regulierung des Schadens verpflichtet. Dies ist im Versicherungsrecht so festgelegt. So wäre z. B. ein Fall von grober Fahrlässigkeit gegeben, wenn ein Versicherungsnehmer zuhause die Kerzen eines Adventskranz es anzündet und dann für Stunden das Haus verläßt. Setzen die abbrennenden Kerzen den Kranz und das Haus in Brand ist hier sicher eine grobe Fahrlässigkeit gegeben. 

Im VVG (Gesetz über den Versicherungsvertrag) wird bei grober Fahrlässigkeit zwischen zwei Tatbeständen unterschieden. Einerseits kann grobe Fahrlässigkeit aus der Verletzung einer Obliegenheit gegeben sein oder es kann eine grobe Fahrlässigkeit durch die Herbeiführung des Versicherungsfalles gegeben sein. 

Konsequenz kann sein, daß der Versicherer im Falle einer Verletzung der Obliegenheit die Leistung kürzen oder streichen kann, im Falle einer Herbeiführung des Versicherungsfalles sind die gleichen Konsequenzen möglich. Eine Kürzung der Zahlung muss allerdings im Verhältnis zum Verschulden des Versicherungsnehmers stehen. 

Was jedoch als grobe Fahrlässigkeit zu bewerten ist, ist in der Realität nicht immer eindeutig. Oft ist dies eine Sache der Auslegung und wird von einem Richter im Einzelfall beurteilt. 

Regress und Regressverzicht für Mieter 

Wen Schäden von der Versicherung reguliert werden, wird dabei auch immer geprüft, ob der Versicherungsnehmer anschließend in Regress genommen werden kann. Das bedeutet, die Versicherung prüft, ob sie sich einen Teil der Kosten vom Versicherungsnehmer zurückholen kann. Es kann also auch bei Zahlung seitens der Versicherung im Nachgang noch eine Rückforderung auf den Versicherungsnehmer zukommen, wenn ihm eine Verletzung seiner Obliegenheiten nachgewiesen werden kann. 

Ist der Versicherungsfall jedoch durch einen Mieter verursacht, kann der Versicherer hier nicht auf den Mieter zugreifen, es gilt allgemein ein Regressverzicht bei Mietern. Dies gilt für Fälle, in denen der Mieter zwar fahrlässig aber nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat. Wurde z. B. durch Fahrlässigkeit ein Wasserschaden durch den Mieter verursacht, jedoch nicht in grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Weise, kann die Versicherung nicht auf den Mieter zugreifen. Bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz kann die Versicherung sogar auf Besucher des Mieters zurückgreifen. 

Gebäudeversicherung zahlt nicht – Schaden wird nicht reguliert, weil die Schadensursache nicht über den Vertrag gedeckt ist 

Wie bereits dargestellt, bietet die Gebäudeversicherung nicht für alle Schadensfälle einen Schutz. Auch wenn das Versicherungspaket einen soliden Schutz vor den Unwägbarkeiten und Risiken einer Immobilie verspricht, sind oftmals in den allgemeinen Versicherungsbedingungen durch komplizierte Formulierungen Fälle ausgeschlossen, die für einen Laien aus dem Versicherungstext nur sehr schwer erkennbar sind.

Hier ist anwaltliche Hilfe sehr nützlich, um die Vertragstexte richtig zu interpretieren und dann den eigenen Fall richtig einschätzen zu können. Oft zeigen sich Einwände und Interpretationen der Versicherer als nicht haltbare Auslegungen entpuppen und können entkräftet werden. 

Beweisverfahren und schnelle Beweissicherung 

Doch auch in Fällen, in denen der Schaden zunächst über das Leistungspaket der Versicherung gedeckt sein sollte, kann es im Einzelfall für den Versicherungsnehmer zu Problemen kommen. Oftmals wird versucht zu argumentieren, dass die Schadensursache aus einem nicht versicherten Bereich des Hauses kommt. So wird häufig bei Wasserschäden argumentiert, wenn dargelegt werden soll, das z. b. ein defekter Bodenablauf nicht zu den Wasserleitungselementen gehört, die von der Versicherung beim Wasserschaden gedeckt sind. Hier hilft dann nur eine Gutachten, um zu klären, ob die Schadensursache im Versicherungsschutz enthalten ist oder nicht. 

Beim Amtsgericht kann ein Antrag auf ein sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren gestellt werden. Dies ist der Klage vorangestellt und kann eine schnelle Beweissicherung ermöglichen. Dabei wird vom Gericht ein vereidigter Sachverständiger beauftragt, den entstandenen Schaden zu begutachten.
Wird bereits im Vorfeld der Schaden auf einen Betrag von über 5000 € eingeschätzt, muss ein Anwalt eingeschaltet werden für die Antragstellung. 

Ein Gutachten, das über einen Sachverständigen des Amtsgerichts erfolgt kann im Falle einer Klage auch bei Gericht eingebracht werden. Dies ist bei Gutachten, die Sie privat in Auftrag geben, nicht möglich.
Liegt ein Gutachten aus einem selbstständigen Beweisverfahren durch das Amtsgericht vor, lenken oftmals Versicherungen schon im Vorfeld einer Klage ein, um einen Prozess zu vermeiden. 

Gebäudeversicherung zahlt nicht – Schaden wird nicht ausreichend reguliert – Entschädigungssumme ist strittig 

Häufig gibt es in Versicherungsfällen Streit über die Höhe des Schadens. Dabei weicht dann die Summe, die der Versicherer zur Behebung des Schadens zahlen will, oft deutlich nach unten ab von den Vorstellungen, die der Versicherte zur Schadensregulierung hat. Oft werden die angebotenen Summen auch für eine vernünftige Sanierung als unzureichend eingeschätzt. 

Für diese Fälle sehen die allgemeinen Bedingungen der Gebäudeversicherung im Versicherungsvertrag ein Sachverständigenverfahren vor, das außergerichtlich die Schadenshöhe ermittelt. Durch diese Regelung sollen aufwändige Gerichtsverfahren vermieden werden. 

In diesen Verfahren wird für beide Parteien je ein Sachverständiger benannt, der die Schadenhöhe ermitteln soll sowie zusätzlich ein Obmann. Dieser trifft dann eine Entscheidung, wenn die jeweiligen Sachverständigen zu unterschiedlichen Urteilen kommen. Seine Entscheidungen sind dann für beide beteiligten Parteien verbindlich, sofern nicht nachgewiesen werden kann, daß die Sachlage deutlich von der Entscheidung abwicht. Die Kosten für die Sachverständigen tragen die beteiligten Parteien jeweils selbst, die Kosten für den Obmann werden jeweils hälftig übernommen. 

Fälle aus der anwaltlichen Praxis

Undichte Silikonfugen sind kein versicherter Leitungswasserschaden
(Landgericht Düsseldorf – Urteil vom 04.07.2016 – 9 O 205/15) 

Bei den versicherten Wasserschäden stellt die Gebäudeversicherung auf defekte Zu- oder Ableitungsrohre des Wassersystems ab. In einem Urteil des Landesgerichtes Düsseldorf wurde ein Fall behandelt, bei dem fehlende oder beschädigte Silikonfugen an den Leitungssystemen zu einem Wasserschaden geführt haben. Im betroffenen Fall sind in den Versicherungsbedingungen ausschließlich Zu- und Ableitungsrohre und sonstige Einrichtungen der Wasserversorgung bei Schäden über die Versicherung gedeckt. Fehlende und undichte Silikofugen an den Wasserleitungssystemen stellen keinen versicherten Gegenstand der Gebäudeversicherung dar.

Im betroffenen Fall führten undichte oder fehlende Silikonfugen am Ablauf in der Dusche dazu, daß Wasser in das Gemäuer eintrat und zu einem Wasserschaden an der Decke der darunterliegenden Wohnung geführt hatte. 

Regressverzicht des Versicherers gilt auch für Mieter eines Ferienhauses.
Oberlandesgericht Rostock – Urteil vom 01.02.2018 – 3 U 94/15 

Im vorliegenden Fall verursachte eine Mieterin eines Ferienhauses einen Brandschaden durch das Anzünden des Kamins. Die Gebäudeversicherung des Vermieters übernahm den Schaden, wollte jedoch die Mieterin in Regress nehmen. 

Nach einem finalen Urteil des Oberlandesgerichtes Rostock beinhalte das Gebäudeversicherungsrecht einen konkludenten Regressverzicht für eine nur leicht fahrlässige Handlung einer Mieterin oder einer anderen, zur Nutzung berechtigten Person. 

Auch für die Vermietung einer Ferienimmobilie gelte der Regressverzicht. Laut dem Gericht bestünde bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Ferienhauses keine unterschiedliche Interessenlage. Es gehe in beiden Fällen um die Teilhabe der Mieter am Schutz durch die Gebäudeversicherung, egal wie lange ein Mietverhältnis andauert. Auch trage der Feriengast durch die Anmietung zur Versicherungsprämie bei und kann dadurch einen Regressverzicht bei einfacher Fahrlässigkeit erwarten. 

Was habe ich im Schadensfall zu tun und was ist zu beachten ? 

Um eine möglichst zügige und reibungslose Abwicklung Ihres Schadens zu realisieren, sollten Sie einige Dinge beachten, die für den Ablauf wichtig sind. 

Ein Schaden sollte unverzüglich der Versicherung gemeldet werden, eine Frist von einer Woche ist hier üblich. Bei der Schadensmeldung sollten Sie sehr präzise und vollständig den Schaden beschreiben und weder etwas bagatellisieren noch etwas unter den Tisch fallen lassen. 

Sehr wichtig ist auch das Dokumentieren des Schadensfalles. Fotos und Videos sollten den Schaden deutlich dokumentieren. Lassen Sie den Schadensort unberührt. Die Versicherung will nachvollziehen können, wie es zum Schaden kommen konnte. Dies steht jedoch oftmals im Widerspruch zu Schadensminderung, zu der Sie laut Versicherungsvertrag auch verpflichtet sind. So muss ein undichtes Ablaufrohr natürlich behelfsmässig abgedichtet werden, um weitere Wasserschäden zu vermeiden. Reparaturen sollten Se jedoch noch nicht veranlassen, da hier die Gefahr besteht, dass dann später der Versicherer die Kosten nicht übernehmen will. 

Sind alle relevanten Prozesse zur Schadensmeldung abgeschlossen und ist die Dokumentation umfangreich und der Versicherung zur Verfügung gestellt, muss nun die Versicherung Ihren Fall prüfen. je nach Umfang des Schadens und der Details kann das ggf. mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Sie sollten jedoch in der Zwischenzeit am Ball bleiben und regelmässig den Ermittlungsstand bei der Versicherung erfragen und abklären, ob ggf. noch weitere Informationen benötigt werden. 

Wenn Sie die Information erhalten, daß die Unterlagen zum Schadensfall vollständig sind, kann man mit ca. 4 Wochen Abwicklungsfrist rechnen, bis eine Schadensregulierung erfolgt. Sollte die Versicherung jedoch die Schadensregulierung in Länge ziehen und Sie über längere Zeit über den Fortgang der Schadensregulierung im Unklaren lassen, empfiehlt es sich, einen Anwalt einzuschalten. Auch der Versicherer hat Fristen zu berücksichtigen und ein Anwalt kann hier den nötigen Druck aufbauen. 

Was kann ein Fachanwalt in meinem Fall für mich tun ? 

Lehnt ihre Versicherung die Regulierung Ihres Schadens ab, hilft der Anwalt, den eigenen Fall richtig zu bewerten. Er kann prüfen, ob Argumente der Versicherer, z.B. es läge ein nicht versicherter Schaden vor oder Ihnen wird eine Verletzung Ihrer Obliegenheiten vorgeworfen, haltbar sind. Er kann entscheiden, ob die Beantragung eines Beweisverfahrens beim Amtsgericht sinnvoll ist und kann die Bedingungen aus dem Versicherungsvertrag im Detail analysieren. Auch kann er Sie unterstützen bei der Einleitung eines Sachverständigenverfahrens. Er weiß, welche Fristen zu beachten sind und kann auch formelle Fehler des Versicherers ausfindig machen. Er kennt die aktuelle Rechtsprechung und kann Sie als gleichwertiger Partner in der Auseinandersetzung mit der Versicherung vertreten.

Immer einen Fachanwalt für Versicherungsrecht hinzuziehen

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